Туризм

Головоломка для частных инвесторов

Головоломка для частных инвесторов
Инвестиционных предложений на рынке Петербурга с каждым кварталом становится все больше, а обещания высокой доходности звучат громче. Апарт-, инвест- и кондо-отель: в чем разница? О том, как не запутаться в понятиях и проверить, реальны ли цифры на билбордах, рассказывает Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management
Катерина Соболева/Компания Бекар
Работая с частными инвесторами, мы регулярно сталкиваемся с вопросом  – из чего складывается доходность, и какие гарантии у собственника? Но прежде, чем перейти к цифрам, давайте разберемся с базовыми понятиями.
Рынок Петербурга насчитывает более 50 комплексов апартаментов, из них 61% рассчитан на инвестиционный формат. Впрочем, не все эти проекты являются гостиницами, часть сдается на длительные периоды, как аналог арендного жилья, что сказывается на доходности инвестора. Они относятся к категории сервисных апартаментов. 
Апарт-отель – это полноценная сертифицированная гостиница со звездностью, но большинство считает, что его от классических форматов отличает наличие кухни. Действительно, они предусмотрены в номерах, но и в «традиционных» гостиницах мы можем найти кухонную зону. Если же нас интересует разница между отелем и кондо-отелем, то здесь главным отличием становится количество собственников, а не планировка номера. Хорошим примером кондо-отеля в России может стать Vertical на Московском проспекте, где номерной фонд принадлежит 78 собственникам. 
Управление множеством собственников – это ключевая компетенция современных УК. В противном случае, продавая кондо-отель в розницу и не найдя общий язык с каждым из инвесторов, мы можем получить аналог отеля в Гонконге, где различается дизайн не только этажей, но и номеров. В одном задании уместилось более 50 отелей с разными собственниками, имеющими различные представления о сервисе и оснащении. Обеспечивать загрузку такого объекта для УК – непростая задача, которая может сказаться на доходности инвестора. 
Что касается еще одного определения – инвест-отель, то зачастую это просто маркетинговое решение. Любой объект, который реализуется с целью привлечения прибыли, можно назвать инвестиционным, а значит «первых» в этой категории быть не может. 
После того, как мы определились с форматами, можно перейти к цифрам. В среднем в проектах заявляют от 8 до 17% годовых, и доходные программы часто совпадают по параметрам. Разница прослеживается лишь в количестве реализованных объектов и размере номерного фонда отельной УК. Для инвестора это должен быть один из самых важных критериев выбора, ведь доходность напрямую зависит от загрузки объекта, наличия и востребованности общественных зон, генерирующих дополнительный трафик, а также арендной ставки и расходной части на содержание объекта.
Мы регулярно сравниваем показатели доходности в уже сданных проектах с теми цифрами, что были заявлены девелоперами на этапах строительства. Часто они не сходятся. Любой человек может просто изучить актуальные объявления по аренде апартаментов в этой локации, учитывая расходную часть, и, анализируя не 100% загрузку объекта, а средневзвешенную – 70%, сделать свои выводы.
Запуская наш новый проект Vertical We&I в расчетах доходных программ, мы учитывали четырехлетний опыт работы первого отеля в этой сети. А новая концепция с минимизацией площади номеров и увеличения общественных пространств соответствует запросам потенциальных арендаторов. Инвесторы этого проекта, среди которых есть собственники Vertical на Московском проспекте, готовы к тому, что доходность будет расти последовательно. 
Компания Бекар
Апарт-отель «Vertical We&I» – застройщик ООО "ИнтерРост", проектная декларация на сайте http://inter-rost.ru/dokumentyaciy/

Похожие публикации

«Пляжный сезон открыла»: Наташа Королева показала себя в бикини

«Пляжный сезон открыла»: Наташа Королева показала себя в бикини

Наташа Королёва проводит летний отпуск в Чехии в необычном отеле под названием «Гнездо аиста». [...]

  • 26/06/2019
  • Tsingpu Tulou: китайский отель посреди дикой природы

    Tsingpu Tulou: китайский отель посреди дикой природы

    Гостиничный комплекс Tsingpu Tulou находится на юго-востоке Китая, в природной зоне, охраняемой ЮНЕС [...]

  • 26/06/2019
  • У «Монблана» 4 звезды: Что нужно, чтобы стать флагманом среди отелей

    У «Монблана» 4 звезды: Что нужно, чтобы стать флагманом среди отелей

    Фото: Диана АрнольдВсё о туризме и путешествиях. [...]

  • 25/06/2019